건설 공사상 과실로 균열이나 파손 등 하자가 발생한 경우, 건설 사업주체는 이를 보수해야 할 책임이 있습니다. 하자담보책임기간 내에 하자가 발생하면 입주자 대표회는 하자보수청구권을 행사할 수 있고, 사업주체는 3일 내 하자 보수를 실행하거나 하자 보수 계획을 통보해야 합니다.

건설공사에서 오시공·미시공·변경시공 등 하자가 발생한 경우, 수급인은 법이 인정한 무과실책임 중 하자담보책임을 지게 됩니다. 하자보수에 대신하는 손해 이외에 하자로 인한 손해가 확대되었다면 그에 따르는 손해배상책임을 질 수도 있다. 도급인은 하자보수 대신 손해배상을 청구할 수 있으며 하자보수와 손해배상의 중복 청구도 가능합니다. 일반적으로 수급인의 잘못으로 하자가 발생한 경우 도급인은 수급인의 시공능력에 대한 신뢰를 잃어 하자보수청구 대신 손해배상을 청구하는 경우가 많습니다.

하자보수 관련 소송 과정에서 법원의 감정절차가 진행되는데, 이 경우 민간건설공사 도급계약은 시공자 간의 경쟁으로 인해 낮은 이윤의 저가 계약금액으로 이루어집니다. 하자보수비용은 법원의 감정기준 및 물가기준 등에 따라 책정되므로 실제 공사비보다 높은 경우가 많다. 법원이 감정 시점의 건물수명을 고려, 직권의 책임을 제해 감액하기도 합니다.

아파트나 오피스텔, 상가 등 집합건물은 일반 건물과 하자 관련 분쟁에 차이가 있습니다. 수분양자에 대한 집합건물 분양자의 하자담보책임에는 민법 규정이 적용되는데, 분양자의 담보책임에 관해서는 불리한 특약으로부터 매수인을 보호하기 위한 강행규정이 있다. 이에 따라 시공자 또한 집합건물의 수분양자를 보호해야 합니다.

집합건물 하자보수와 관련한 소송은 대개 당사자가 다수이고 건축물의 규모도 큰 만큼 하자보수비용 액수가 큽니다. 때문에 감정절차 진행에 신중을 기해야 하고, 특히 소송 진행에 앞서 전문적인 업체를 통해 하자내용 및 예상 보수비용을 파악해 두는 게 중요합니다. 이런 과정을 거친 뒤 감정을 신청해야 아파트 등 대규모 집합건물의 하자사항을 모두 반영하고 충분한 하자보수비를 받아낼 수 있습니다.

입주자대표회의 의결 및 구분소유자의 손해배상채권양도 – 원고 소장 접수 – 피고 답변서 제출 – 원고 준비서면 제출과 동시에 하자감정 신청 – 준비기일 또는 검증, 감정기일 진행 – 감정진행, 감정보고서 제출 – 원고 감정결과에 따라 청구취지 정정 – 사실조회, 재감정, 증인신문 – 변론종결 - 판결선고